Umowa przedwstępna sprzedaży działki to dokument, w którym strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, najczęściej w formie aktu notarialnego. Taki wzór powinien precyzyjnie wskazywać strony umowy, dokładne oznaczenie nieruchomości, cenę sprzedaży, termin zawarcia umowy ostatecznej oraz zasady rozliczenia zadatku.
W praktyce bardzo ważne jest, aby opis działki był zgodny z danymi z księgi wieczystej i ewidencji gruntów. Warto wpisać numer działki, obręb, powierzchnię, sposób korzystania oraz informacje o obciążeniach. Zadatek powinien być określony kwotowo, wraz ze wskazaniem terminu i sposobu jego zapłaty, ponieważ odróżnia się on skutkami prawnymi od zwykłej zaliczki.
Poniższy wzór ma prosty i uniwersalny charakter. Może stanowić punkt wyjścia przy przygotowaniu dokumentu takiego jak umowa przedwstępna sprzedaży działki z zadatkiem, ale przed podpisaniem warto sprawdzić stan prawny gruntu, dostęp do drogi publicznej, przeznaczenie w planie miejscowym oraz to, czy dla ważności lub większego bezpieczeństwa nie jest potrzebna forma notarialna.
§ 1. przedmiot umowy
§ 2. zobowiązanie stron
§ 3. zadatek
§ 4. oświadczenia dodatkowe
- Sprzedający zobowiązuje się wydać Kupującemu nieruchomość najpóźniej w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej / do dnia …………………………………. .
- Strony ustalają, że koszty aktu notarialnego, podatków i opłat ponosi …………………………………. .
- Sprzedający dostarczy przed zawarciem umowy przyrzeczonej dokumenty niezbędne do sprzedaży nieruchomości.
§ 5. postanowienia końcowe
| Załącznik / informacja | Tak / nie | Uwagi |
|---|---|---|
| Odpis księgi wieczystej | ………. | ………………………….. |
| Wypis z rejestru gruntów | ………. | ………………………….. |
| Mapa / warunki zabudowy | ………. | ………………………….. |
Sprzedający
Kupujący
jak korzystać z wzoru i co można w nim zmienić
Ten wzór dokumentu można dopasować zarówno do sprzedaży działki budowlanej, rekreacyjnej, rolnej, jak i inwestycyjnej. Najważniejsze jest to, aby dokładnie zidentyfikować nieruchomość i wpisać dane zgodne z dokumentami urzędowymi. Jeżeli strony posługują się nieaktualnym numerem działki, błędną powierzchnią albo pomijają numer księgi wieczystej, późniejsze zawarcie umowy przyrzeczonej może być utrudnione.
W treści można uzupełnić dodatkowe postanowienia dotyczące terminu wydania działki, usunięcia rzeczy pozostawionych na gruncie, uzyskania interpretacji podatkowej albo przedstawienia zaświadczeń z gminy. Często spotykanym rozwiązaniem jest też wpisanie warunku, że zakup nastąpi po uzyskaniu przez kupującego kredytu albo po pozytywnej analizie stanu prawnego nieruchomości.
zadatek a zaliczka
Przy frazie kluczowej umowa przedwstępna sprzedaży działki z zadatkiem najwięcej wątpliwości dotyczy właśnie charakteru wpłacanej kwoty. Zadatek pełni funkcję zabezpieczającą: gdy jedna strona bezpodstawnie nie doprowadzi do zawarcia umowy końcowej, druga może skorzystać z uprawnień przewidzianych w Kodeksie cywilnym. Zaliczka co do zasady podlega zwrotowi, dlatego nie daje identycznej ochrony.
Jeżeli strony chcą stosować zadatek, powinny używać tego pojęcia konsekwentnie w całym dokumencie. Nie warto mieszać określeń „zadatek” i „zaliczka”, bo może to wywołać spór interpretacyjny. Dobrą praktyką jest również wpisanie, czy zadatek został wręczony przy podpisaniu umowy, czy ma zostać zapłacony później przelewem.
na co uważać przed podpisaniem
stan prawny i przeznaczenie działki
Przed podpisaniem umowy trzeba sprawdzić księgę wieczystą, wypis z rejestru gruntów, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy. Sama nazwa „działka budowlana” użyta potocznie nie przesądza jeszcze, że można na niej zrealizować konkretną inwestycję. Warto też potwierdzić dostęp do drogi publicznej oraz przebieg mediów.
forma dokumentu
Prosty wzór do pobrania przydaje się do ustalenia podstawowych warunków, ale w części przypadków bezpieczniejsze będzie zawarcie umowy przedwstępnej u notariusza. Ma to znaczenie zwłaszcza przy wysokiej wartości nieruchomości albo wtedy, gdy kupujący chce mocniej zabezpieczyć możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli sytuacja jest bardziej złożona, warto skonsultować treść z notariuszem lub prawnikiem.
Do wzoru można dodać także kary umowne, warunki rozwiązujące, termin usunięcia obciążeń z księgi wieczystej, obowiązek okazania dokumentów geodezyjnych czy zapis o podziale kosztów notarialnych. Im dokładniej opisane są obowiązki stron, tym mniejsze ryzyko nieporozumień przy finalizacji sprzedaży działki.