Przy wycenie fundamentów pod dom 120 m2 najczęściej popełnia się jeden błąd: patrzy się tylko na „cenę za metr”, bez zrozumienia co wchodzi w zakres. Tymczasem przy tej samej powierzchni domu, ten sam fundament może kosztować od 45 000 do nawet 110 000 zł: różnice wynikają z rodzaju fundamentu, warunków gruntowych, poziomu wód i standardu wykonania.
Warto to policzyć na spokojnie: poniżej zestawienie realnych widełek cenowych dla domu ok. 120 m2, z podziałem na typowe rozwiązania i przykładowe kosztorysy. Tekst pozwala szybko sprawdzić, czy otrzymana oferta od wykonawcy jest „z kosmosu”, czy raczej mieści się w normalnym zakresie.
Od czego zależy koszt fundamentów pod dom 120 m2
Przy domu o powierzchni ok. 120 m2 na koszt fundamentów najmocniej wpływają:
- rodzaj fundamentu – tradycyjne ławy i ściany vs płyta fundamentowa
- warunki gruntowe – nośność, poziom wód gruntowych, konieczność wymiany gruntu
- głębokość posadowienia – strefa przemarzania, poziom „zera” budynku
- rodzaj bloczków/betonu – B20/B25, bloczki betonowe vs droższe materiały
- zakres prac – czy oferta obejmuje też izolacje, zasypkę, chudy beton, podsypki
- region kraju – różnice w stawkach robocizny sięgają 20–30%
W praktyce przy domu 120 m2 pełny koszt fundamentów z materiałem i robocizną najczęściej mieści się w przedziale 380–800 zł/m2 powierzchni domu, ale przy trudnym gruncie lub płycie z ogrzewaniem może być jeszcze wyżej.
Wycena „za metr fundamentu” bez dokładnego projektu to fikcja – zawsze trzeba bazować na projekcie budowlanym i konkretnych ilościach betonu, stali, bloczków i izolacji.
Fundamenty tradycyjne pod dom 120 m2 – orientacyjne widełki
Najczęściej spotykany wariant przy domach jednorodzinnych 100–130 m2 to ławy fundamentowe + ściany fundamentowe z bloczków. Przy założeniu, że dom ma prostą bryłę (np. prostokąt z jedną lub dwiema dobudówkami) i brak piwnicy, można przyjąć następujące widełki:
Standardowy grunt, brak wody, brak wymiany gruntu:
- koszt materiałów: 28 000 – 42 000 zł
- robocizna: 18 000 – 30 000 zł
- razem: zazwyczaj 46 000 – 72 000 zł
W tych kwotach najczęściej mieszczą się:
- wymierzenie i wytyczenie fundamentów (czasem osobno opłata dla geodety)
- wykopy pod ławy (mechaniczne + ewentualne ręczne poprawki)
- beton chudy pod ławy (opcjonalnie, zależnie od projektu)
- ławy fundamentowe zbrojone
- ściany fundamentowe z bloczków betonowych
- izolacja pozioma i pionowa (podstawowa)
- zasypka, zagęszczenie i przygotowanie pod chudy beton pod posadzkę
Jeśli grunt jest słabszy, poziom posadowienia musi być niższy lub dom ma bardziej skomplikowaną bryłę (dużo załamań, wykusze), koszt może skoczyć o kolejne 10–20 tys. zł przy tej samej powierzchni domu.
Płyta fundamentowa pod dom 120 m2 – kiedy drożej, kiedy taniej
Płyta fundamentowa zyskuje na popularności, zwłaszcza przy domach energooszczędnych i na słabszym gruncie. Przy domu 120 m2 typowe widełki cenowe wyglądają tak:
Płyta fundamentowa standardowa (bez ogrzewania):
- łączny koszt: około 55 000 – 85 000 zł
- czyli orientacyjnie 450–700 zł/m2 powierzchni domu
Płyta fundamentowa z ogrzewaniem podłogowym w płycie:
- łączny koszt: około 70 000 – 110 000 zł
- czyli 600–900 zł/m2 powierzchni domu
W cenę zwykle wchodzą:
- przygotowanie i zagęszczenie podłoża
- izolacja termiczna (styropian/XPS) pod płytą
- zbrojenie płyty
- wylanie płyty z betonu konstrukcyjnego
- izolacje przeciwwilgociowe
- dla wersji z ogrzewaniem – rury, rozdzielacze, robocizna
Płyta fundamentowa zwykle jest droższa na starcie niż minimalny wariant ław, ale w ogólnym bilansie inwestycji potrafi się „zwrócić” na etapie dalszych prac (równe podłoże, mniej mostków cieplnych, czasem odpada kilka etapów robót wewnętrznych).
Przykładowa wycena fundamentów 120 m2 – ławy + ściany fundamentowe
Poniżej orientacyjny, uproszczony kosztorys dla domu 120 m2 na prostym rzucie, bez piwnicy, przy przeciętnych warunkach gruntowych. Ceny uśrednione, realne stawki zależą od regionu i terminu.
Materiały – wariant ekonomiczny
Przy założeniu, że dom ma wymiar zewnętrzny np. 10 x 12 m + kilka wewnętrznych ścian nośnych, można przyjąć orientacyjne ilości:
- Beton na ławy – ok. 18–22 m3 betonu B20/B25
Koszt: 7 000 – 10 000 zł (z transportem i pompą, zależnie od regionu) - Stal zbrojeniowa – ok. 1,5–2,0 t
Koszt: 8 000 – 11 000 zł - Bloczki fundamentowe – ok. 900–1200 szt.
Koszt: 4 500 – 7 000 zł - Beton chudy pod ławy i pod posadzkę – ok. 12–15 m3
Koszt: 4 000 – 6 000 zł - Izolacje (masa asfaltowa, papa, folia, podstawowy styropian podłogowy 10–12 cm)
Koszt: 6 000 – 9 000 zł - Podsypki, kruszywo, piasek
Koszt: 3 000 – 5 000 zł
Suma materiałów dla wariantu ekonomicznego: najczęściej 32 000 – 45 000 zł.
Robocizna – realne stawki
Przy spójnej ekipie i pełnym zakresie robót fundamentowych (od wykopów po chudy beton pod posadzkę) można się spodziewać takich rządów wielkości:
- wykopy mechaniczne + ręczne poprawki: 2 500 – 5 000 zł
- zbrojenie i wylanie ław: 6 000 – 10 000 zł
- murowanie ścian fundamentowych: 4 000 – 7 000 zł
- izolacje i zasypka z zagęszczaniem: 4 000 – 7 000 zł
- przygotowanie pod chudy beton i jego wylanie: 3 000 – 5 000 zł
Łączna robocizna: w praktyce 19 000 – 34 000 zł, w zależności od regionu i terminarza (sezon vs martwy okres).
W ofertach „pod klucz fundamentów” dobrze jest poprosić o rozbicie na materiały i robociznę. Ułatwia to porównanie ekip oraz ewentualne własne zakupy materiałów.
Przykładowa wycena płyty fundamentowej 120 m2
Standardowa płyta (bez ogrzewania)
Dla płyty o grubości ok. 20–25 cm, przy domu 120 m2 i typowym obciążeniu, kosztorys wygląda mniej więcej tak:
- Przygotowanie podłoża i kruszywo: 7 000 – 11 000 zł
- Izolacja termiczna (np. 20–25 cm styropianu EPS/XPS): 10 000 – 18 000 zł
- Zbrojenie płyty: 9 000 – 14 000 zł
- Beton na płytę (ok. 25–30 m3): 9 000 – 14 000 zł
- Izolacje przeciwwilgociowe, folie, dodatki: 3 000 – 6 000 zł
- Robocizna kompletna: 18 000 – 30 000 zł
Daje to łączny koszt w okolicach 56 000 – 93 000 zł. W praktyce, przy prostej płycie i dobrej konkurencji na rynku, często udaje się zmieścić w przedziale 60–80 tys. zł.
Płyta fundamentowa z ogrzewaniem
Jeśli płyta ma od razu pełnić rolę magazynu ciepła (ogrzewanie podłogowe zalane w płycie), trzeba doliczyć:
- rury PEX, rozdzielacze, osprzęt: 5 000 – 9 000 zł
- dodatkową robociznę i projekt instalacji: 3 000 – 6 000 zł
W efekcie całość przy domu 120 m2 zamyka się zwykle w 70 000 – 110 000 zł, przy czym jest to już „fundament + instalacja grzewcza w jednym”, co warto uwzględniać porównując z tradycyjnym rozwiązaniem.
Co najczęściej podbija koszt fundamentów
Nawet dobrze przygotowany kosztorys potrafi „urosnąć” w trakcie realizacji o kilkanaście procent. Najczęstsze powody:
- niespodzianki w gruncie – torfy, nasypy, konieczność wymiany większej ilości gruntu
- podniesienie poziomu „zera” – dodatkowe warstwy bloczków, więcej zasypki
- dołożenie izolacji termicznej ponad minimum z projektu
- zmiana klasy betonu lub większe zbrojenie po uwagach kierownika budowy/konstruktora
- dojazd i dostęp do działki utrudniający pracę ciężkiego sprzętu
Bez badań geotechnicznych ryzyko „drogich niespodzianek” przy fundamentach rośnie wielokrotnie. Koszt prostego odwiertu i opinii geologa jest niewielki w porównaniu z możliwymi dopłatami na budowie.
Jak czytać oferty na fundamenty pod dom 120 m2
Przy porównywaniu ofert najważniejsze jest nie tyle to, kto podał niższą kwotę, ale co dokładnie jest w niej zawarte. W praktyce warto zawsze dopytać o kilka pozycji:
- czy wycena obejmuje geodetę, wykopy, wywóz nadmiaru ziemi
- czy są wliczone izolacje przeciwwilgociowe i termiczne, a jeśli tak – jakie materiały
- czy ujęto podsypki, kruszywa i ich zagęszczanie
- czy chudy beton pod posadzkę jest w cenie
- czy wycena uwzględnia ewentualne podniesienie ław lub ścian fundamentowych ponad projekt (częsta praktyka przy dopasowaniu poziomu terenu)
Przy domu ok. 120 m2 kompletne fundamenty z materiałem i robocizną rzadko schodzą poniżej 45 000 zł w wariancie ekonomicznym i zwykle kończą się w okolicach 70 000 – 80 000 zł dla solidnego standardu. Wszystko, co jest znacząco poniżej tych widełek, wymaga bardzo dokładnej weryfikacji zakresu prac i użytych materiałów.